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真实案例:海外华人如何获得国内房产?

建议到中国广州公证处办理公证遗嘱

 

根据2019年联合国全球移民数据报告,无论是出国留学、技术移民还是投资移民,中国人无疑是全球移民的主要输出国。随着越来越多的中国人怀揣梦想,踏上出国之路,各个领域的涉外法律问题也逐渐突显。不管是留学后决定留在国外并拿到绿卡的年轻人,还是已经加入其他国籍的一代、二代华人,或多或少都将面临或者已经遇到涉外法律问题,尤其是房地产法和继承法两大领域。

对于老一代移民来说,落叶归根的传统思想使越来越多的海外华人想要回国买房,养老。当然不少华人回国买房是为了投资,虽然近些年许多国家的房地产价格也在上涨,但是增长速度和幅度还远比不上国内北上广这样的大城市。因此,回国买房俨然成了华人圈的热门话题。而对于旅居海外的年轻人来说,父辈在国内留下的房产、存款又该如何处理?怎样继承?

下面我们就以一个实际的案例来展开这个问题。

A与妻子已经移民加拿大多年,并且已经加入了加拿大国籍。夫妻二人有两个孩子,一个已经成年,一个正在读中学。夫妻二人出钱在北京购买了一处期房,由于限购原因,房产在A的父亲名下。A的父亲和母亲在加拿大和中国两国往返,除了A之外另外有两个子女:儿子C和妻子居住在国内,女儿D和丈夫居住在加拿大,拥有永久居留权。

目前房屋已经交房未办理房产证,A夫妻希望将北京市房产变更到双方名下或取得实际控制权。

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方式一:国内房地产赠与程序

涉及法律问题:

1、外国人A夫妻接受赠与是否要具有北京购房资格。

2、赠送涉及中国税收问题。

个人无偿赠与房产的,需缴纳全额契税(目前税率3%),房屋赠与在多数情况下要缴纳个人所得税20%,但赠与给直系亲属、抚养人或赡养人、房屋遗产依法继承人这三种情况免交个人所得税。

3、A夫妻接受赠送后向加拿大报税问题。

方式二:通过遗嘱形式继承

涉及法律问题:

1、已经加入加拿大国籍的华人能否继承中国遗产?

《继承法》第三十六条第二款规定,外国人继承在中华人民共和国境内的遗产或者继承在中华人民共和国境外的中国公民的遗产,动产适用被继承人住所地法律,不动产适用不动产所在地法律。中华人民共和国与外国订有条约、协定的,按照条约、协定办理。

根据上述规定可以看出,外籍华人或国外永久居留身份的继承人继承在国内的遗产,无论是法律适用,还是管辖法院,均可以通过中国的法律、在中国的法院进行继承。

2、遗产继承是否有争议?

《民事诉讼法》第三十三条规定,因继承遗产纠纷提起的诉讼,由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。当继承人之间对继承遗产发生分歧时,只能向有管辖权的法院提起遗产继承之诉,人民法院审理后作出遗产分配的判决或调解。继承人可凭人民法院出具的法律文书到遗产管理部门办理具体继承事项。

3、国内继承人会比外籍继承人有优势吗?

答案是不一定。 在国外的子女在精神上和物质上不一定比在国内的子女对父母的赡养和照顾少,尤其像本案中A父母经常在国内外往返。因此,国内的继承人不一定会比国外的继承人有优势。

4、在加拿大订立遗嘱保险吗?

目前已至少有三起在加拿大订立的遗嘱案件被中国法院判决无效。主要原因是选择了中国法律为遗嘱效力判定的准据法。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十三条 遗嘱效力,适用遗嘱人立遗嘱时或者死亡时经常居所地法律或者国籍国法律。当案件中有一个连接点与中国有关,法院就会偏向于适用中国法作为判定遗嘱效力的准据法,只有当被继承人订立遗嘱及死亡时的经常居住地或国籍国均非中国时,法院才会考虑适用外国的法律。(可能因经常居住地不好确定,但国籍很容易证明)

在广州市中级人民法院的一个判例中((2016)粤01民终9704号),尽管被继承人在美国订立遗嘱、立遗嘱时的经常居住地在美国,且其立遗嘱及死亡时的国籍国为美国,法院最终还是以被继承人在死亡时的经常居住地系中国为由适用了中国的法律。

如果在加拿大订立遗嘱,要注意根据中国法律遗嘱的有效性。

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从准据法的选择来看,在司法实践中,只要有诸如立遗嘱时经常居住地、死亡时经常居住地、国籍国等连接点中有一个与中国相关,我国法院就会偏向于适用中国法来判断境外订立遗嘱的效力,而鉴于中国法与外国法在遗嘱形式和效力的认定上差异巨大,导致境外遗嘱的效力在我国法院具有较大的不确定性。

5、公证遗嘱实现方式

需要被继承人到公证处办理遗嘱公证。

6、公证遗嘱房产过户流程

遗嘱公证后还需要继承权公证,才能实现房屋产权的最终过户,办理继承权公证的一般材料:

a. 申请人的身份证明原件;

b. 被继承人的死亡证明

c. 被继承人的婚姻状况证明;

d. 被继承人的财产证明;

e. 境外订立的遗嘱,需要遗嘱检验机构证明和外交认证;

f. 被继承人人事档案部门出具的家庭关系证明;

g. 其他法定继承人的放弃权利的声明;

h. 公证员要求其他材料。

涉外继承权公证材料需要提前与公证处沟通,如果其他法定继承权人有异议或者其他情况无法完成继承权公证,可能需要通过诉讼拿到判决。

7、中国国内及加拿大的税收申报

中国:对于《继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属,不用缴纳契税,也不用缴纳所得税;对非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属,需要缴纳契税,此外还需收取产权登记费按件收取。

8、外籍继承人如何将房屋变现?

方式三:其他取得此房屋控制权的方式

在国内设立信托,可以谨慎考虑。

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咨询费是多少?

涉外法律问题常常十分复杂,可能需要中加律师合作解决,通常加拿大的诉讼律师咨询在$350-$450每小时;国内律师的一次咨询费在$400-$500加元。

在加拿大如何选定信赖的律师?

远居加拿大的当事人,由于地域和时差的限制常常对国内的事务鞭长莫及,即使委托亲人、朋友代办,因为被委托人对法律和法规不够了解也常常造成很大的错误,因此选定一个值得信赖的律师或律师团队全权处理非常重要。涉外继承对专业要求程度很高,并且经常需要中加双方团队合作,发挥集体智慧。经验和专业性是办好案件的关键。